Vakjargon

Als je een overeenkomst wil sluiten worden plots allerhande termen gebruikt waarvan je de diepere betekenis niet vat. Daarom bespreken we in dit deeltje kort enkele belangrijke zaken:

• de notaris
• compromis of (ver)koopbelofte
• registratierechten en notariële akte
• afstand van verhaal
• exclusief gebruik
• plaats- en boedelbeschrijving
• publiek -of privaatrecht
• het gemeentebestuur
• principe van de goede huisvader

De notaris

De notaris is de ambtenaar die allerlei akten opstelt en verlijdt (dit is rechtskracht verlenen aan overeenkomsten tussen partijen). In het geval van jeugdwerkinfrastructuur zal dat vaak gaan over akten die de koop of de huur van een pand regelen.
Verder kan je ook bij de notaris terecht voor advies en helpt hij conflicten te voorkomen.

De Koning benoemt de notaris. De notaris verwerft een deel van de openbare macht (zoals rechters) en kan daardoor authentieke akten opmaken, die de kracht hebben van een vonnis of een arrest.

Bepaalde aktes dienen verplicht bij een notaris verleden te worden: een koopcontract, recht van opstal, recht van erfpacht, vruchtgebruik,... Overeenkomsten die onderling worden opgesteld kunnen eventueel geldig zijn tussen partijen, maar zijn dan niet tegenstelbaar aan of geldig voor derden!
Bij het (ver)huren van een pand kan je de verhuurovereenkomst laten registeren bij een notaris. Dat is niet verplicht zolang deze huurovereenkomst een termijn van negen jaar niet overschrijdt, maar wel aan te bevelen.
Voor de andere overeenkomsten (convenant, gebruiksovereenkomst, …) wordt meestal geen notariële akte opgesteld.

Als je een contract afsluit met de gemeente, kan je laten onderzoeken of het comité van aankoop, een deel van de federale administratie dat ten dienste staat van de overheid (waaronder gemeente en OCMW), de akte kan verlijden. Deze dienst is gratis voor de gemeente. Vraag zeker na bij je gemeente of ze hun akte willen laten verlijden via dit comité van aankoop. Mogelijks duurt het bij deze instanties wel wat langer.

Meer info vind je op notaris.be, de website van de koninklijke federatie van het Belgische notariaat.

Compromis of verkoopbelofte

De verkoop van een gebouw verloopt altijd in twee fasen. Eerst moeten de kandidaat-kopers en de verkopers het eens geraken over de prijs, het tijdstip waarop de verkoop zal doorgaan, de sancties indien een van de twee partijen zich niet houdt aan de afspraken, het tijdstip waarop het gebouw beschikbaar zal zijn, eventueel de staat waarin het zich moet bevinden …

Als daarover eensgezindheid is, worden die afspraken in een contract gegoten. Dat document wordt in de volksmond vaak een compromis of (ver)koopbelofte genoemd. Eigenlijk is dit een verkoopovereenkomst. Het is dus geen ‘belofte’ maar een echt contract, dat volledig bindend is voor koper en verkoper. Dit kan door een notaris worden opgesteld, maar dat is geen noodzaak. Belangrijk is wel dat een onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk wordt opgesteld.
De federatie van de notarissen heeft samen met de Verbruikersunie een type-compromis opgesteld dat perfect door particulieren gebruikt kan worden. Ook de CIB (Confederatie van Immobiliënbedrijven België) beschikt over alle mogelijke documenten die bij een verkoop van onroerend goed nuttig kunnen zijn.

Een tweede fase is de authentieke akte. Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. De notaris moet zich voor de akte baseren op de verkoopovereenkomst. Zodra deze authentieke akte overgeschreven is in de registers van de hypotheekbewaarder is de verkoop tegenstelbaar aan derden.

Registratierechten en notariële akte

Eens het compromis ondertekend is, kan de notaris aan het werk. De kopers gaan op zoek naar centen. Soms wordt daarvoor geleend bij een bank. Voor het openen van die lening dient de notaris de nodige formaliteiten te vervullen. Ook een aantal andere paperassen moeten gecontroleerd worden: heeft de koper schulden bij de fiscus, is het gebouw geen beschermd monument, is er sprake van bouwovertredingen, …

Pas als de notaris klaar is met al die onderzoeken, kan een definitieve notariële akte worden opgesteld en door beide partijen ondertekend. Een notariële akte is een authentieke akte waarbij de notaris als bevoegd ambtenaar optreedt. Een akte die is opgesteld zonder tussenkomst van de notaris wordt een onderhandse akte genoemd.

Één van de meest hardnekkige beweringen zegt dat tussen het ondertekenen van het compromis en de akte maar vier maanden mogen verstrijken. Dat klopt niet. Er ligt geen wettelijk bepaalde termijn tussen beide ondertekeningen. Er mogen zelfs jaren overheen gaan, als u dat wilt. Wat wél binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis moet worden geregeld zijn de registratierechten.
In de praktijk is dat een belasting op de verkoop van vastgoed. Maar van oorsprong is het een belasting op de registratie, “die bestaat in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een geschrift, door de ontvanger der registratie, in een daartoe bestemd register”.

Afstand van verhaal

Het meest voorkomende geval is een afstand van verhaal van de eigenaar tegenover de huurder (of vice versa) die opgenomen is in het huurcontract. Als de verhuurder afstand van verhaal uitoefent op de huurder, zal de verhuurder zich bij een schadegeval waarvoor de huurder aansprakelijk is, niet tegen hem/haar keren. De huurder moet dus geen brandverzekering huurdersaansprakelijkheid afsluiten.

Praktisch betekent dit dat de verhuurder zich (in een huurcontract b.v.) ertoe verbindt geen verhaal uit te oefenen op iemand ingeval die aansprakelijk zou zijn voor de schade. Dit wordt ‘afstand van verhaal’ genoemd bij het sluiten van het contract. De verzekeringsmaatschappij zal de verhuurder, desgevallend, de geleden schade vergoeden en de vergoeding nadien niet terugvorderen van de verantwoordelijke voor de schade.

Als u eigenaar bent en u uw gebouw verhuurt, moet u de verzekeringsmaatschappij de afstand van verhaal op uw huurder melden. Die zal u worden toegestaan tegen betaling van een premietoeslag.
Als u huurder bent en uw eigenaar een afstand van verhaal op hem eist, wordt deze afstand van verhaal bij sommige verzekeringsmaatschappijen automatisch en kosteloos toegestaan.

Afstand van verhaal leidt tot een bijpremie die de verhuurder waarschijnlijk zal aanrekenen aan de huurder.
Opgelet, afstand van verhaal moet vermeld worden in het huurcontract en schriftelijk bevestigd worden door de verzekeraar van de eigenaar.
Let goed op: soms is er sprake van een maximumbedrag in een regeling met afstand van verhaal. Dat houdt in dat bij schade hoger dan die waarvan afstand van verhaal gedaan werd, de huurder toch aansprakelijk gesteld kan worden!

Exclusief gebruik

Vaak kan je exclusief gebruik maken van je infrastructuur. Indien dat niet het geval is, moet je het lokaal op bepaalde momenten delen met iemand anders. Zet indien nodig afspraken op papier over op welke manier er gedeeld gebruik is. 

Plaatsbeschrijving

Bij de aanvang van een huurovereenkomst wordt vaak een plaatsbeschrijving opgesteld om de toestand aan het einde van de overeenkomst te kunnen vergelijken. De wet gaat ervan uit dat het goed werd afgegeven in de staat waarin het bij het einde van het contract wordt achtergelaten, tot bewijs van het tegendeel. Het is voor een verhuurder dus zeker de moeite om een boedelbeschrijving op te stellen.
Tips voor een goede plaatsbeschrijving vind je in het stukje over huurovereenkomst.

Publiek- of privaatrecht

In het recht kan er een onderscheid gemaakt worden naargelang van de personen en/of instanties tussen wie de rechtsregels gelden. Volgens dit criterium onderscheidt men:

Het privaatrecht

Het privaatrecht is het geheel van regels dat de verhouding tussen particuliere personen regelt. Het privaatrecht regelt enkel privé-belangen, die enkel relevant zijn tussen particulieren die met elkaar in een zekere relatie staan, zoals de huurder-verhuurder, de echtgenoten, de werknemer-werkgever. De afspraken die tussen deze particulieren gelden, hebben geen weerslag op de belangen van de samenleving als geheel. Het huren van lokalen van een privé-persoon is hiervan een voorbeeld.

Het publiekrecht

Het publiekrecht geeft regels ten aanzien van de verhouding tussen de burger en de overheid. Ook handelt dit over de verhouding tussen overheidsinstanties onderling.